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夫妻之间赠与房产的约定,可以反悔撤销吗?
标签:赠与房产,主张撤销赠与1283    发布时间:2018-10-11

夫妻在婚前或婚后约定一方个人所有的房产赠与另一方,但没有办理房产过户手续,赠与房产一方主张撤销赠与,另一方主张继续履行房屋过户登记的,人民法院该如何审理?

裁判规则

1.房屋产权变更登记前,赠与一方可依法行使撤销权撤销赠与——许容诉赵宏远赠与合同纠纷案

本案要旨:夫妻一方在离婚协议中将个人房产赠与另一方,该房产的赠与须经产权变更登记才能发生效力,在赠与财产权利转移之前,赠与一方可以行使任意撤销权。

案号:(2012)茂中法民一终字第12号

2.夫妻一方将个人房产赠与另一方的,可以在房屋变更登记前行使撤销权——汤平、谢玉华夫妻财产约定纠纷案

本案要旨:夫妻之间签订婚内财产协议,对双方均有约束力,协议中约定夫妻一方以个人房产赠与另一方的内容实质为赠与条款,依据《合同法》及《婚姻法司法解释(三)》的规定,赠与一方有权在赠与房产的权利转移前撤销赠与。

案号:(2017)皖01民终5611号

3.夫妻一方主张在房屋变更登记前撤销对另一方的房屋赠与,人民法院应予支持——邱某与赵某赠与合同纠纷上诉案
本案要旨:夫妻双方协议约定一方婚前房屋赠与另一方,其实质为赠与合同内容,赠与一方在房屋变更登记前撤销对另一方的房屋赠与,不属于违背道德义务,人民法院应予支持。
案号:(2013)二中民终字第14787号
审理法院:北京市第二中级人民法院
来源:法信精选

4.夫妻一方可以在房屋变更登记前,撤销对另一方的房产赠与——金某诉戚某夫妻赠与房产纠纷案

本案要旨:夫妻一方将婚前购买的个人房产赠与另一方,赠与一方在房屋办理过户登记手续前反悔,主张参照《合同法》第一百八十六条的规定撤销赠与的,人民法院应予支持。

司法观点

1.夫妻房产赠与合同的任意撤销权的适用条件

本条解释(《婚姻法司法解释(三)》第六条,下同)旨在解决夫妻房产赠与合同的任意撤销权而非法定撤销权引起的纠纷,故本条解释应排除法定撤销权的适用。适用本条解释应符合以下三个条件:

(1)夫妻双方已经签订了房产赠与合同。赠与合同是双方当事人的合意,也是设立赠与权利义务关系的依据,行使任意撤销权必须以赠与合同有效为前提。如果没有签订合同,或者合同尚未有效成立,就不存在行使任意撤销权的基础。

(2)赠与夫妻一方所有的房产尚未进行过户登记,赠与人仍是赠与房产的所有人。办理赠与房产过户登记是物权公示的法定程序,发生物权转移的效力。登记后赠与房产的产权即已变更为受赠人,不再受本条解释调整。

(3)赠与人行使的是夫妻房产赠与合同的任意撤销权而非法定撤销权,不包括因动产赠与合同、社会公益和道德义务性质的赠与合同引起的纠纷。任意撤销权只能在物权转让前或者公证前行使。

2.夫妻房产赠与合同的任意撤销权的适用方法

(一)正确区分任意撤销权和法定撤销权

一是两者的法律依据和适用条件不同。行使任意撤销权的依据是合同法第一百八十六条,条件是赠与房产的产权未发生转移,不适用社会公益和道德义务性质的赠与合同和经过公证的赠与合同。法定撤销权是基于法定事由,由赠与人行使的撤销赠与的权利。合同法第一百九十二条第一款对法定撤销权作了规定:“受赠人有下列情形之一的,赠与人可以撤销赠与:(一)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;(二)对赠与人有抚养义务而不履行;(三)不履行赠与合同约定的义务。”因此,只要具备前述三项事由,不论赠与合同是否经过公证证明,赠与的财产是否已交付,也不论赠与是否属于社会公益和道德义务性质,享有撤销权的人均可以撤销赠与。

二是撤销权人撤销赠与的法律后果不同。行使任意撤销权的后果是,生效的赠与合同从此失去效力,合同双方的权利义务解除,赠与物的所有权不变,受赠人的履行请求权也随之消灭。由于行使法定撤销权前,赠与物的权利往往已经发生转移,此时赠与人可以要求受赠人返还赠与的财产。

(二)正确把握行使任意撤销权的标准

根据对本条解释的上述理解,夫妻一方就赠与另一方房产的约定行使任意撤销权,受赠人请求继续履行时,如果赠与房产既未办理房屋过户登记,亦未进行公证,对受赠人的诉讼请求,人民法院不予支持;如果赠与房产已经办理房产过户登记,或者虽未办理过户登记但已办理公证手续的,对受赠人的诉讼请求,人民法院应予支持。

(三)正确把握交付与登记的关系

一要分清赠与动产与不动产的区别。动产的赠与以交付为物权转移的生效要件,只要交付了标的物,就不能行使任意撤销权。不动产和需要登记的特殊动产(如机动车、船舶、飞机)的赠与以办理过户登记为物权转移的生效要件,交付不产生物权变动的效力。

二要分清占有与物权转移的区别。占有对物权具有重要意义,受赠人依约占有动产的,一般可以认定其为该动产所有权人。赠与不动产则不同,即使一方实际占有另一方的不动产,如果未办理产权过户登记,产权也未发生转移,除非经过公证,赠与人依然可以行使任意撤销权。由于夫妻共同生活,夫妻一方的财产往往只是名分的不同,实际上大都由夫妻双方共同管理和使用。合同法第一百八十七条规定:“赠与的财产依法需要办理登记等手续的,应当办理有关手续。”对夫妻之间赠与城市房产而言,其应按照城市房地产管理法第六十一条第三款的规定,向有关房产管理部门办理房产变更登记手续。在赠与房产转让过程中,存在着未办理过户登记即已交付的情况,对此,不能认定房产所有权已经转移,赠与人仍可以撤销赠与。办理房产过户登记后,房产所有权才合法转移给受赠人,同时赠与人的任意撤销权也归于消灭。

(以上观点摘自《最高人民法院婚姻法司法解释(三)理解与适用》,最高人民法院民事审判第一庭编著,人民法院出版社2015年11月版,第110~112页)

法律依据

1.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》

第六条  婚前或者婚姻关系存续期间,当事人约定将一方所有的房产赠与另一方,赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与,另一方请求判令继续履行的,人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。

2.《中华人民共和国合同法》

第一百八十六条  赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,不适用前款规定。

3.《中华人民共和国物权法》

第九条  不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

4.《江苏省高级人民法院婚姻家庭案件审理指南(2010年)

有效的夫妻财产约定需具备民事法律行为的有效要件,同时为保全证据宜采取书面形式。司法实践中,易引起争议的在于夫妻之间财产赠与的问题,尤其是房产的赠与。

关于夫妻之间房产赠与效力如何看待,曾在学界争议很大,集中在这种赠与是否需办理过户手续。有学者主张,《婚姻法》规定夫妻可以对财产进行约定,这种约定受法律保护。那么一方赠与对方房产应当被看作是一种财产的约定,是否办理过户手续并不影响赠与的效力。一旦合同成立,受赠方有权要求对方履行合同。但也有观点认为,无论是婚内赠与还是婚外赠与都应根据《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)的规定办理过户手续,如未办理,赠与方可以随时撤销赠与行为。

《婚姻法解释三》为这种争议划了句号。该解释第六条规定:“婚前或者婚姻关系存续期间,当事人约定将一方所有的房产赠与另一方,赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与,另一方请求判令继续履行的,人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”而根据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第一百八十六条的规定,赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同不适用前款规定。该条表明夫妻之间的赠与同样应适用《合同法》的规定。

与此相关的问题是,在协议离婚或诉讼离婚中,当事人为离婚达成一揽子协议,其中包括人身关系的解除和财产处理、子女抚养等内容,如果明确约定夫妻共有的房产或一方的房产归子女所有,其后拒不办理过户手续,并要求撤销赠与的是否应得到支持呢?我们倾向于认为这种一揽子协议相关条款具有联系,且该协议得到民政部门或人民法院的审查,当事人应不得随意解除其中某个条款。


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