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小产权房买卖合同是否无效？这2种情况有效，3种情形无效。

标签：小产权房,效力问题,集体组织成员,合同有效1916 发布时间：2018-12-10

一、小产权房买卖合同的效力问题

第一、本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效。

第二、将房屋出售给本乡镇以外的人员，取得有关组织和部门的批准，认定合同有效。

第三、本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效。

第四、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效。

第五、小产权房未办理抵押登记时不被法院支持。

二、上海地区对小产权房纠纷特别规定：《上海审判实践》 2008年第1期

（1）对于发生在本乡镇范围内的农村经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。

（2）对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，如果取得有关组织和部门的批准，可以认定合同有效。

（3）对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，未经有关组织和部门批准的,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住，使用该房屋的，该合同应做无效处理。

（4）对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同现实际履行完毕，且购房人已实际居住，使用该房屋的，对合同的效力暂不表态，承认购房人对房屋的现状以及继续占有，居住使用该房屋的权利。

三、法律上并未禁止买卖

我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售。楹庭认为法律并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖，根据私法原理，法无禁止即可为，我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖。只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同时意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，一般认定该小产权房买卖合同有效。

四、离婚时对小产权房怎样处理？

（1）对自建或购买本集体的小产权房法院会做出使用权裁定。

（2）对购买非本集体的小产权房法院通常不做处理或尊重夫妻协定。

（3）离婚时未取得小产权房权证的法院通常不做处理。

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